塞浦路斯移民看過(guò)來(lái)：

陷阱一：零中介費(fèi)，免費(fèi)塞浦路斯 商務(wù)考察

塞浦路斯購(gòu)房移民項(xiàng)目在中國(guó)市場(chǎng)開(kāi)始推廣的初期，一般的中介公司收取15-20萬(wàn)人民幣/戶(hù)的中介服務(wù)費(fèi)用，那時(shí)移民中介代理房地產(chǎn)商的房產(chǎn)銷(xiāo)售僅能獲得成交額2%-5%的傭金，傭金的支付在歐洲十分普遍。乍一看，好像中介利潤(rùn)非?？捎^，其實(shí)不然，中介公司為了客戶(hù)的投資要做大量的信息收集、篩選、分類(lèi)、過(guò)濾等工作，涵蓋整個(gè)投資的售前、售中、售后等環(huán)節(jié)，加上大的中介公司龐大的國(guó)內(nèi)外運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，除掉費(fèi)用其實(shí)所剩無(wú)幾。然而這種狀況從2012年下半年開(kāi)始發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，許多中介逐漸推出“零中介費(fèi)”、“免費(fèi)看房考察”等“市場(chǎng)福利”，難道是機(jī)會(huì)來(lái)了么，福利真的來(lái)了么？其實(shí)恰恰從這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)開(kāi)始，塞浦路斯的投資渠道真正開(kāi)始惡化，黑心中介和那些被黑心中介教壞了的開(kāi)發(fā)商真正團(tuán)結(jié)起來(lái)，20%、25%甚至30%的銷(xiāo)售返點(diǎn)（傭金+市場(chǎng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）使他們從每個(gè)成交客戶(hù)身上賺了個(gè)盆滿(mǎn)缽盈！我們僅以塞浦路斯購(gòu)房移民的最低標(biāo)準(zhǔn)30萬(wàn)歐元來(lái)計(jì)算，20%的返點(diǎn)就有6萬(wàn)歐之多，塞浦路斯購(gòu)房移民自此變成了一個(gè)超越任何其他移民項(xiàng)目的“暴利”項(xiàng)目！

拆解：天底下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，天上也不會(huì)掉餡餅，每當(dāng)幸福來(lái)的太突然，我們一定要提高警惕，難道真的有這么徹底的“雷鋒”？羊毛出在羊身上，投資考察費(fèi)用是每個(gè)投資者需要付出的必要成本，切不可貪小便宜吃大虧！

陷阱二：超高租金回報(bào)，反租、包租

去過(guò)塞浦路斯的人對(duì)塞浦路斯比較淳樸、敦厚的民風(fēng)有一致的好評(píng)，塞浦路斯人想法通常比較簡(jiǎn)單，市場(chǎng)手段也比較單一，有人說(shuō)，塞浦路斯的開(kāi)發(fā)商都是被中國(guó)的黑心商人教壞了，雖然這個(gè)說(shuō)法不盡屬實(shí)但確實(shí)也并不無(wú)道理，“超高租金回報(bào)，反租、包租”這種低劣的騙招很少見(jiàn)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商用在英國(guó)、俄羅斯等其他主流塞浦路斯移民身上，倒是在“聰明的中國(guó)投資者”身上屢試不爽。為了吸引中國(guó)購(gòu)房者，不良開(kāi)發(fā)商給出極具誘惑的“超高租金回報(bào)，反租、包租”承諾，甚至包租合同。帕福斯市一個(gè)普通的2室公寓，竟然可以給出750-900歐元/月，2-3年包租、反租合同，不少中招的投資者待包租合同期滿(mǎn)再找開(kāi)發(fā)商續(xù)簽包租合同時(shí)才發(fā)現(xiàn)，包租價(jià)格直降為250歐元/月甚至更低，還要額外扣除管理費(fèi)等其他雜費(fèi)，所謂的“高租金回報(bào)”不過(guò)是一個(gè)爛透了的故事。殊不知，帕福斯一個(gè)普通的2室公寓（特殊優(yōu)秀物業(yè)環(huán)境的新樓盤(pán)除外）市場(chǎng)上平均售價(jià)最多10萬(wàn)歐元/套，正常租價(jià)也僅為200-350元/月，開(kāi)發(fā)商以高價(jià)包租為誘餌，30幾萬(wàn)賣(mài)出去，再給你點(diǎn)小小的甜頭，是多么劃算的買(mǎi)賣(mài)！不僅僅在塞浦路斯，前些日子國(guó)內(nèi)各大門(mén)戶(hù)新聞網(wǎng)站也曾曝光“美國(guó)房產(chǎn)投資包租陷阱”，手法如出一轍。

拆解：包租？當(dāng)然好！首先要了解正常的房屋租金的市場(chǎng)價(jià)格，在網(wǎng)上搜索（最好用英文搜索引擎，用英文關(guān)鍵詞如Cyprus Property Rent來(lái)搜索）,太多的塞浦路斯本地房產(chǎn)出租網(wǎng)站都可以找到可供參考的租金信息。當(dāng)然同樣的方法也可以找到類(lèi)同房源在國(guó)外網(wǎng)站的售價(jià)及類(lèi)同房源二手房的價(jià)格。當(dāng)信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)的時(shí)候，您就要想想，是不是房?jī)r(jià)太離譜了？

陷阱三：商務(wù)考察24小時(shí)貼身服務(wù)

許多“暖心”的中介開(kāi)始對(duì)前往塞浦路斯實(shí)地考察的客戶(hù)實(shí)行24小時(shí)無(wú)縫隙商務(wù)考察陪伴服務(wù)，為大多數(shù)語(yǔ)言不通的投資者提供了很大的便利，同時(shí)也從實(shí)際上刻意地阻隔了投資者和本地居民的接觸，切斷了與本地信息資源一切可能性的聯(lián)系，整體考察完全在中介公司的設(shè)計(jì)之中，考察行程僅僅局限于中介和開(kāi)發(fā)商有限的資源及其洗腦式信息灌輸，一步步走進(jìn)精心設(shè)計(jì)的陷阱。

拆解：海外投資，尤其是商務(wù)考察一定要全面地和本地居民、英、俄早期移民接觸，收集并了解更加廣泛、客觀的信息。以房產(chǎn)為例，選中樓盤(pán)后可以在樓盤(pán)附近的咖啡店、餐館、小超市通過(guò)和本地人的交談很輕松地了解到周邊地區(qū)真實(shí)的新房?jī)r(jià)格、二手房?jī)r(jià)格、房屋租金等非常有參考價(jià)值的信息，或者在網(wǎng)上了解到上述信息。切記偏信則暗，兼聽(tīng)則明！

陷阱四：低價(jià)高標(biāo)

中國(guó)人善于“運(yùn)作”，某些購(gòu)房者希望購(gòu)買(mǎi)低于30萬(wàn)歐元的房產(chǎn)但是同樣可以獲得PR（Permanent Residence），迎合小部分客戶(hù)的心態(tài)，許多中介在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的配合下為某些客戶(hù)提高房產(chǎn)標(biāo)的價(jià)格提供便利，2012年底，很多中國(guó)客戶(hù)因遞交申請(qǐng)的材料涉嫌“不實(shí)”而被塞浦路斯政府部門(mén)駁回，在國(guó)外，一旦這種不良信用記錄產(chǎn)生，其負(fù)面影響將需要背負(fù)終生。

拆解：中國(guó)投資者海外投資一定要有充分的法律意識(shí)，充分了解當(dāng)?shù)氐姆?、法?guī)，尊重、遵守當(dāng)?shù)胤伞⒎ㄒ?guī)其實(shí)同時(shí)也保護(hù)了自己的權(quán)益，切不可以身試法耍小聰明，偷雞不成反蝕把米。塞浦路斯現(xiàn)在的大環(huán)境是“招商引資”，這種挑戰(zhàn)法律權(quán)威的行徑或許暫時(shí)得以蒙混過(guò)關(guān)，當(dāng)心“秋后算賬”。

除了上述典型的陷阱，市場(chǎng)上還有其他各種奇招怪式，投資者只需以一招應(yīng)對(duì)其百般變化：關(guān)注價(jià)值、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在投資購(gòu)買(mǎi)國(guó)外房產(chǎn)時(shí)，要對(duì)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)行情做深入調(diào)查，切勿聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商、中介的單方面說(shuō)法，要注意房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。

1. 必要的商業(yè)調(diào)查，做足功課

互聯(lián)網(wǎng)上可以找到大量的信息，新房信息，二手房信息，房屋出租信息。塞浦路斯投資尤其提醒大家在網(wǎng)上搜索并借鑒塞浦路斯老牌傳統(tǒng)移民群體英國(guó)人、俄羅斯人的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)采集的信息加以正確的分析和篩選，做足功課！

2. 選擇恰當(dāng)?shù)闹薪?、開(kāi)發(fā)商

針對(duì)中介、開(kāi)發(fā)商做必要的資信調(diào)研然后再加以選擇，中國(guó)已經(jīng)有為數(shù)不少的投資者在塞投資買(mǎi)房卻因開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂等問(wèn)題遲遲無(wú)法交房。相對(duì)來(lái)說(shuō)，品牌中介和開(kāi)發(fā)商更在乎自己的品牌和形象，有著完善的售前、售中、售后服務(wù)體系，企業(yè)責(zé)任和社會(huì)責(zé)任感比較強(qiáng)，更加值得信賴(lài)。這一點(diǎn)尤其建議投資者參考網(wǎng)上和商務(wù)考察中從接觸到的在塞浦路斯生活的英國(guó)、俄羅斯早期移民了解他們對(duì)開(kāi)發(fā)商的評(píng)價(jià)、口碑。由于利益驅(qū)使，很多中國(guó)投資者購(gòu)房移民后加入了和中介、開(kāi)發(fā)商合作賣(mài)房謀利的行列，他們的建議往往由于利益驅(qū)使而失其公允、客觀，尤其要謹(jǐn)慎采納！

3. 更加科學(xué)的商務(wù)考察

必要的實(shí)地商務(wù)考察，無(wú)論通過(guò)中介還是直接通過(guò)開(kāi)發(fā)商，一定要有自由的自主考察時(shí)間，多接觸當(dāng)?shù)鼐用瘢玫揭皇?、客觀的市場(chǎng)信息，房產(chǎn)投資尤其要對(duì)周邊配套的學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)設(shè)施等綜合考察，對(duì)投資房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值、市場(chǎng)預(yù)期有準(zhǔn)確的判定。