下面，我分別按照租房的好處和問(wèn)題，買(mǎi)房的好處和問(wèn)題，四個(gè)方面來(lái)給不清楚這一塊的新移民們簡(jiǎn)單說(shuō)一下我自己的想法和親身經(jīng)歷，最后給出我自己的建議。

1 租房的好處

日本是個(gè)租房大國(guó)，從房產(chǎn)的高投資回報(bào)率來(lái)看也能看出一些端倪。不論房?jī)r(jià)漲跌，租金的金額相對(duì)很穩(wěn)定。剛來(lái)日本的時(shí)候，我自己也是選擇的租房?；叵肫甬?dāng)年的想法，其實(shí)沒(méi)有什么選擇余地，因?yàn)榫C合考慮下來(lái)，剛來(lái)時(shí)肯定租。

在人生地不熟，簽證不穩(wěn)定，未來(lái)一片未知的情況下，租房比買(mǎi)房對(duì)自己資金要求也低，因?yàn)閯倎?lái)日本基本上不可能拿到貸款資格，這意味著如果想剛來(lái)就買(mǎi)，只能全款買(mǎi)。這里基本上不太會(huì)發(fā)生房產(chǎn)價(jià)格一年一個(gè)價(jià)導(dǎo)致買(mǎi)房上不了車(chē)的情況，匯率波動(dòng)反而比房?jī)r(jià)波動(dòng)更大點(diǎn)。

第二點(diǎn)原因，租房有很強(qiáng)的靈活性。日本本地很多日本人選擇租房的最主要原因，是因?yàn)楣ぷ骺赡軙?huì)變動(dòng)。相信各位也看過(guò)《半澤直樹(shù)》這種反應(yīng)日本職場(chǎng)的經(jīng)典日劇，應(yīng)該能了解企業(yè)職員工作變動(dòng)的頻繁性，換公司，或者公司內(nèi)部調(diào)動(dòng)，就要換個(gè)地點(diǎn)居住。

我女兒的學(xué)校經(jīng)常會(huì)有插班生來(lái)，也會(huì)有同學(xué)轉(zhuǎn)走，其實(shí)這背后就代表著他們?nèi)野峒沂莻€(gè)常態(tài)。日本房子一買(mǎi)一賣(mài)手續(xù)費(fèi)就要花掉房?jī)r(jià)的10%以上，注定了買(mǎi)了就不會(huì)輕易賣(mài)。

對(duì)于中國(guó)人來(lái)日本的新移民來(lái)說(shuō)，你最初所選擇的城市，并不一定是你最后落腳的城市。以我們經(jīng)營(yíng)管理簽為例，有不少人會(huì)在幾個(gè)城市之間來(lái)回搬。如果你還沒(méi)確定自己是否一定會(huì)住在你剛登陸的這個(gè)城市，那租房對(duì)你來(lái)說(shuō)是最好的選擇。
因?yàn)榇藭r(shí)如果你已經(jīng)買(mǎi)了自住房，就很尷尬了，有種股票被套牢的感覺(jué)?？赡苣銜?huì)說(shuō)大不了我出租掉，然后自己再去租。
 

首先，房子不是你想租就租的出去的，幾個(gè)月空白期也是常有的事；第二，租出去的價(jià)格萬(wàn)一你不滿(mǎn)意，租還是不租？第三，要把自住房出租掉，你的自住房?jī)?yōu)惠利率的貸款可能就沒(méi)了；第四，不是你想把房子收回來(lái)就能收回來(lái)的，租房相關(guān)法律還是優(yōu)先保護(hù)租客利益的，以后萬(wàn)一還要住回來(lái)會(huì)比較麻煩。第五，很多人還是不舍得把自住房租給別人“糟蹋”的。
 

簡(jiǎn)單概括下，租房的最大好處就是“相對(duì)省錢(qián)”和靈活，一是可以體驗(yàn)不同房型，不同房屋結(jié)構(gòu)的居住體驗(yàn)；二是一旦換城市或者換地區(qū)，都可以比較沒(méi)有負(fù)擔(dān)的換地方繼續(xù)住。

2 租房的問(wèn)題

看到這里你是不是覺(jué)得，筆者你后面也別寫(xiě)了，我租房就是了。先等等，如果問(wèn)題這么簡(jiǎn)單，就不至于成為在日華人的糾結(jié)之一了。
 

租房最大問(wèn)題，尤其對(duì)剛來(lái)日本的同胞來(lái)說(shuō)，是難租。剛來(lái)的新移民簽證都普遍很短，在日本的信用度也為0，這方面不一定算是偏見(jiàn)，因?yàn)槿绻沂欠繓|，一邊可以租給一個(gè)長(zhǎng)期生活工作穩(wěn)定的日本人，另一邊租給一個(gè)剛來(lái)日本沒(méi)有信用也無(wú)法溝通的外國(guó)人，我肯定優(yōu)先租給日本人。
 

所以，有不少人，自己還是租客的時(shí)候抱怨日本房東歧視外國(guó)人，自己買(mǎi)了房子也照樣租給日本人，看看就好。
 

何謂難租，日本對(duì)外公開(kāi)的各大房產(chǎn)網(wǎng)站平臺(tái)上的房源，基本上都不寫(xiě)房東愿不愿意租給外國(guó)人，但其實(shí)這一條信息在他們中介的內(nèi)網(wǎng)上是有明確寫(xiě)著的，選項(xiàng)名字叫“外國(guó)人可”，意思是愿意租給外國(guó)人。而現(xiàn)實(shí)情況是，大部分的日本房東都是“外國(guó)人不可”的。
 

所以在之前看到那對(duì)中美情侶kat and sid在日本租房的視頻，看中的房子不租給他們，把兩年租約期的全部房租直接付掉對(duì)方日本人房東都不愿意租，租了好幾個(gè)禮拜才最后租到相對(duì)滿(mǎn)意的房子，就是吃了這個(gè)虧。我不認(rèn)識(shí)他們，這里貼一下他們的視頻截圖，有興趣的可以去看看有多痛苦。

那外國(guó)人就真的租不到房子了么？當(dāng)然不是，如果你愿意等，愿意花時(shí)間軟磨硬泡，愿意大量看房源，最終一定能租到。
 

當(dāng)然這里也有竅門(mén)，直接找在日本的中國(guó)房產(chǎn)中介，讓他們給你他們合作的管理公司的房源，保證是愿意租給外國(guó)人的那種就行了。但是這樣的房源并不會(huì)太多，也就是說(shuō)不是你想住哪里就能住哪里的，你看中一個(gè)很好的車(chē)站地段，沒(méi)有房源就是沒(méi)有房源，選擇性比較少。我當(dāng)年在剛來(lái)日本的時(shí)候也有朋友告訴我，suumo上那種租房信息根本不用看，因?yàn)榇蟛糠侄甲獠涣耍@事你還真的只能靠同胞。
 

租房另一大問(wèn)題，就是費(fèi)用了。相比買(mǎi)房之后的維持成本來(lái)說(shuō)，租房的價(jià)格的確是很貴。貴到什么程度呢？一般來(lái)說(shuō)租房的首付是一個(gè)月房租的4.5倍到5倍左右（沒(méi)錯(cuò)，租房也要首付），也就是說(shuō)你一開(kāi)始要交5個(gè)月房租，才能住進(jìn)去一個(gè)月，真的有點(diǎn)肉疼。我當(dāng)年那個(gè)42平的小房子，房租每個(gè)月137000日元，首付我記得是交了70萬(wàn)日元整才租到的。
 

租房首付包括了：一個(gè)月份的房租，一個(gè)月份的中介費(fèi)，一個(gè)月份的房東禮金，一個(gè)月份的押金，半個(gè)月份的保證會(huì)社費(fèi)用，還有一些雜費(fèi)，比如換鑰匙費(fèi)和火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)。這里加一起就超過(guò)4.5個(gè)月的房租了，然后就是每個(gè)月按時(shí)交房租。
 

日本有著很奇葩的禮金制度，一般租了房要白送給房東一個(gè)月禮金，滿(mǎn)2年租約后還要再送一次才能續(xù)租2年。你如果特別舍不得，可以找0禮0押的房源，不過(guò)也是很難找了，一般0禮0押的房子不多，而且一般也不太愿意租給外國(guó)人。
 

費(fèi)用高還體現(xiàn)在租金本身的高昂上，當(dāng)你看到日本房產(chǎn)賣(mài)的很便宜，但是回報(bào)率很高的時(shí)候就知道了，房東的高回報(bào)率，其實(shí)就是租客的高租金。一個(gè)小的可憐的房子，每個(gè)月的房租就要五千到一萬(wàn)人民幣，新來(lái)的新移民很多用的都是自己的人民幣存款，匯率算一下真的夠肉疼的。
 

所以有些人覺(jué)得，既然每月租房的房租金額，和買(mǎi)房后每月的貸款還款額差不多，與其給房東賺錢(qián)，不如給自己還貸款。所以也就有了下面所要說(shuō)的買(mǎi)房派了。
 

3 買(mǎi)房的好處

中國(guó)人普遍對(duì)買(mǎi)房有著深深的執(zhí)念，成功人生的標(biāo)配怎么可以沒(méi)有一套以上自己的房子？尤其是國(guó)內(nèi)有著極為強(qiáng)大的“丈母娘市場(chǎng)”和“學(xué)區(qū)房市場(chǎng)”，買(mǎi)房，買(mǎi)好房，就成為了剛需。

因此很多人都把這一套觀念帶到了日本來(lái)，一看到日本房?jī)r(jià)這么實(shí)惠，又是永久產(chǎn)權(quán)，貸款利率又低，一下子就腦子發(fā)熱要買(mǎi)房了，甚至在還沒(méi)買(mǎi)的時(shí)候已經(jīng)在幻想自己在日本的包租公包租婆生活了。

說(shuō)實(shí)話，在一些真的非常好的地段，能買(mǎi)到一套屬于自己的永久產(chǎn)權(quán)房子，真的是一件值得慶祝的好事。因?yàn)橥恋赜谰卯a(chǎn)權(quán)的關(guān)系，真正好地段的房子房源很稀缺（前提是你知道什么叫做真正好的地段，比如一些很受日本當(dāng)?shù)厝俗放醯暮密?chē)站，徒步幾分鐘的房子等等），別說(shuō)趁疫情抄底了，賣(mài)的人都沒(méi)有，我如果買(mǎi)到，我也不舍得賣(mài)的。也許只有再來(lái)一次30年前的泡沫大破裂才能抄到底了。
 

來(lái)日本久了之后，一般是納稅三年后，或者拿到三年五年簽證后（每家銀行條件可能會(huì)有所不同），有自住房購(gòu)房?jī)?yōu)惠，僅限自住房。
 

首付比率根據(jù)你年收來(lái)算，一般可能可以貸到年收入的10倍以?xún)?nèi)額度。比如你一年收入500萬(wàn)日元，那你買(mǎi)套4000多萬(wàn)日元的房子很有可能能做到差不多零首付。而利率的話，以flat35為例，根據(jù)利率是否變動(dòng)來(lái)看，利率大概在年化1%上下，這個(gè)利率已經(jīng)是足以流口水的價(jià)格了，如果真能拿到這么優(yōu)惠的利率，有條件的情況下肯定上啊。
 

不過(guò)，我們這里不聊投資房，只聊自住房。在日本有句流傳已久的話：自住房不投資，投資房不自住。因?yàn)槿毡就顿Y房大多都是小的可憐的單人間，租給那些學(xué)生啊，社畜啊，單身人士啊等等，這種回報(bào)率相對(duì)高，風(fēng)險(xiǎn)也更分散，往往自己帶個(gè)一家三口完全沒(méi)有辦法住。
 

而中國(guó)人在日本選擇的自住房，往往都在日本算大房子，大房子就注定了沒(méi)有那么的好租出去，空置率，斷租率，續(xù)租率都會(huì)受到一定影響。不過(guò)這些都是相對(duì)而言的，沒(méi)那么絕對(duì)。
 

買(mǎi)房后的持有費(fèi)用的確比租房低，或者加上貸款差不多。比如你租個(gè)房，一個(gè)月10萬(wàn)日元租金，或者你買(mǎi)個(gè)差不多的房子，首付不用付太多，每個(gè)月交的利息也是10萬(wàn)日元，那說(shuō)實(shí)話，如果是我我應(yīng)該還是會(huì)選自己買(mǎi)下來(lái)。畢竟當(dāng)你一切都穩(wěn)定下來(lái)，工作地點(diǎn)不會(huì)輕易變動(dòng)，孩子上學(xué)也不會(huì)輕易變動(dòng)的時(shí)候，買(mǎi)房自然成了最優(yōu)解。誰(shuí)也不想住著別人的房子，什么都要小心翼翼，擔(dān)心墻壁被你孩子刮了，地板被你不小心敲壞了什么的，有了自住房，終于可以往墻上隨便打洞裝掛鉤了。

4 買(mǎi)房的問(wèn)題

說(shuō)了很多好處，那沒(méi)有問(wèn)題嗎？絕對(duì)沒(méi)那么簡(jiǎn)單，如果問(wèn)題不多，那也不會(huì)這么多人租房了，我簡(jiǎn)單總結(jié)了我自己認(rèn)為的三個(gè)問(wèn)題。
 

第一點(diǎn)，買(mǎi)日本房子，買(mǎi)入和賣(mài)出的手續(xù)費(fèi)是很高的。你要支出的總成本，買(mǎi)賣(mài)都有可能在5到7%上下，一買(mǎi)一賣(mài)兩個(gè)動(dòng)作加一起，極有可能總開(kāi)支就達(dá)到了房?jī)r(jià)的10%到15%，這還沒(méi)有算這之間的持有費(fèi)用，和萬(wàn)一賣(mài)不出去空關(guān)時(shí)的成本等等。
 

也就是說(shuō)，你買(mǎi)了一個(gè)房子，如果這房子漲了10%，或者你靠租金賺了10%之后再賣(mài)，才剛剛勉強(qiáng)不虧。所以我一直說(shuō)，日本房子不是中國(guó)房子，不要用中國(guó)房子的思路對(duì)待日本房子，要把日本房子看成是一個(gè)長(zhǎng)期鎖倉(cāng)的理財(cái)產(chǎn)品看待，買(mǎi)了就不要輕易賣(mài)了，不差錢(qián)的土豪可以隨意。
 

第二點(diǎn)，正因?yàn)橘I(mǎi)入賣(mài)出的巨大代價(jià)，也就對(duì)你選房的要求很高。當(dāng)你在不熟悉地段，不熟悉行業(yè)內(nèi)幕，不熟悉這個(gè)水到底有多深的情況下，光憑幾張廣告圖就腦子一熱直接買(mǎi)了后，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看很有可能帶來(lái)的不是喜悅，而是煩惱。
 

我認(rèn)識(shí)不少這樣的朋友了，買(mǎi)完才知道完蛋了，這房子周邊根本沒(méi)什么人，離地鐵站又很遠(yuǎn)，一方面自己高位接了盤(pán)虧了，另一方面明顯賣(mài)也賣(mài)不掉了，連自己住都滿(mǎn)臉嫌棄，這其實(shí)是自己對(duì)自己資金不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)，當(dāng)你把錢(qián)付掉的那一刻，主動(dòng)權(quán)就沒(méi)有了。
 

第三點(diǎn)，是關(guān)于財(cái)產(chǎn)的傳承方面。我有很多朋友，剛買(mǎi)了房子就已經(jīng)在考慮怎么用最小代價(jià)傳給自己的子孫后代了。因?yàn)樗麄兊拇_年紀(jì)比我大，我也不能保證自己未來(lái)不考慮這個(gè)。
 

日本的遺產(chǎn)稅是很高的，生前贈(zèng)與的稅也很高，高到什么程度？足夠保證你后代不努力的話，三代之后變窮人。如果你在日本有大量房子，未來(lái)傳宗接代的時(shí)候的確會(huì)被稅金折磨。真正有錢(qián)的人會(huì)用家族信托來(lái)避稅，但大部分人都是中產(chǎn)，中產(chǎn)在任何一個(gè)國(guó)家都是貢獻(xiàn)稅收的主力軍。

你可能會(huì)想，大不了我孩子在繼承的時(shí)候先把房子賣(mài)了付遺產(chǎn)稅唄？很遺憾，日本的遺產(chǎn)稅需要你先交稅，再繼承，想繼承巨額遺產(chǎn)，先拿一半出來(lái)，當(dāng)然這里舉例也夸張了，繼承也是有免稅額度的，但是非常復(fù)雜我說(shuō)不清楚，一般家庭如果資產(chǎn)沒(méi)有超過(guò)1億日元不用太擔(dān)心，稅率沒(méi)有很高，有錢(qián)人的話都會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師想方設(shè)法合法避稅，當(dāng)然也要做好避不掉多少錢(qián)的準(zhǔn)備。
 

日本有著超級(jí)完善的稅法，正因?yàn)橐磺心阆氲玫降谋芏惙椒ǘ加星叭俗鲞^(guò)了，才會(huì)有如今如此完善的法律，保證你很難不被“割韭菜”。
 

5 總結(jié)

看到這里，你是不是覺(jué)得，在買(mǎi)房和租房問(wèn)題上的確是很讓人糾結(jié)和頭疼。其實(shí)這個(gè)問(wèn)題很簡(jiǎn)單，我總結(jié)下來(lái)，對(duì)于自住房來(lái)說(shuō)就是四個(gè)字：先租再買(mǎi)。在一切都不穩(wěn)定的情況下先租著，租著雖然費(fèi)用不低，但是在不穩(wěn)定時(shí)最重要的不是代價(jià)，而是靈活性。當(dāng)你真的覺(jué)得一切都穩(wěn)定了，你再買(mǎi)，畢竟買(mǎi)房的穩(wěn)定性是遠(yuǎn)超租房的。

個(gè)人認(rèn)為，只有在“先租再買(mǎi)”的情況下，才能完整的既享受到租房的好處，也享受到買(mǎi)房的好處。我不明白為什么有些人這么急，人都沒(méi)來(lái)就想買(mǎi)，如果真的口袋里錢(qián)特別多那你隨意，但如果口袋里沒(méi)這么寬裕，簽證，生活都沒(méi)穩(wěn)定，這么著急買(mǎi)到底是為了啥？不是買(mǎi)了房才變穩(wěn)定，而是穩(wěn)定后再考慮買(mǎi)房。祝各位都能找到心儀的房子，住到心儀的地段。

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