澳大利亞的房價過去20年來基本一直在持續(xù)上漲，在這種整體持續(xù)上升趨勢下，路途中的“顛簸”就可能容易被大家忘記。這也是澳洲移民一直關(guān)注的問題。而在目前澳洲房市火熱，又存在著潛在巨大風險的情況下，回頭看看之前房價下跌的原由，可能會給現(xiàn)在的市場帶來一些啟發(fā)。

CoreLogic分析師Cameron Kusher先生最新的Property Pulse報告剖析了自2008年金融危機以來，澳洲主要房地產(chǎn)市場的最大兩次房價下跌情況。

而且值得注意的是，最近已經(jīng)有跡象表明澳洲的房價開始降溫，其中悉尼和墨爾本的房價在5月出現(xiàn)下滑。市場中一直有人認為澳洲房價的扶搖直上，所帶來的風險也在逐漸加深，一旦真的爆發(fā)后果不堪設(shè)想?？v觀從1997年到現(xiàn)在的澳洲房地產(chǎn)市場的增長，Kusher先生表示，過去二十年澳洲的房價已經(jīng)上漲了346.4%。

可以看出，過去20年澳洲的房價基本一直處在上漲中，但是有兩個明顯下滑并跌入負增長的時期。

第一次是在2008年全球金融危機的負面影響之下，當時澳洲房價由漲轉(zhuǎn)跌，各大城市的房價跌幅都保持在了個位數(shù)百分比，也就是房價沒有下跌達到或超過10%；之后在澳洲積極的財政和貨幣反應(yīng)政策下，下跌趨勢被遏制。Kusher先生表示，當時澳洲積極的降息措施、現(xiàn)金支出刺激政策、以及對首次置業(yè)者的貸款批準增加，成功的刺激了需求并扭轉(zhuǎn)了房價的下跌。當時，澳洲現(xiàn)金利率從2008年8月的7.25%，一路降息至2009年4月的3%。

第二次澳洲房價的大幅下跌發(fā)生在2010-2012年，在這次下跌中，許多首府城市的房價都出現(xiàn)雙位數(shù)百分比的跌幅，比第一次來的更“兇猛”。其中達爾文的房價跌幅在那一時期高達近20%。

Kusher先生表示，這一時期的房價下跌主要由于應(yīng)對全球金融危機影響的經(jīng)濟刺激計劃開始收縮，在利率開始上漲、首次購房者的房貸被限制等情況下，房價不斷走低。

 澳洲央行從2009年10月開始加息，在2010年11月，澳洲現(xiàn)金利率已經(jīng)從3%上升至了4.75%。而之后從2011年11月開始，澳洲央行再度開始降息，隨后六年，現(xiàn)金利率穩(wěn)步下降至目前的歷史最低利率1.5%，中間再沒有加息舉動。澳洲的房價增速也隨之反彈至了高增長位置。

Kusher先生指出，雖然澳洲目前沒有像全球金融危機那樣的外部沖擊事件影響，但是就業(yè)已經(jīng)成為了一個關(guān)鍵問題。他表示目前澳洲的失業(yè)率與2009年的水平相似，而就業(yè)不足水平也是處于歷史高位。

不過鑒于低工資增速、服務(wù)成本增加和家庭債務(wù)高企對澳洲經(jīng)濟的潛在負面影響，普遍的共識是如果澳洲現(xiàn)金利率還會變動的話，可能仍是向下降息。

但是澳洲央行對澳洲經(jīng)濟的未來增長預(yù)期較高，同時政府的宏觀審慎措施也在不斷加強，銀行監(jiān)管機構(gòu)APRA就在今年頻頻出臺新的限制舉措限制房市風險。一些房貸的利率，特別是只付息房貸的利率都有所提升，也對借款者形成了壓力。

Kusher先生也表示，澳洲出現(xiàn)像之前兩次那樣的房價增速暴跌的條件，可能就是澳洲的貨幣政策收緊，但是目前來看短期內(nèi)澳洲貨幣政策出現(xiàn)收緊的可能性并不大。不過房市在目前的情況下，為市場關(guān)注的重中之重，任何房市的變化，都可能帶來一系列的連鎖反應(yīng)。