房產(chǎn)是我們國(guó)人非常青睞的一種投資類(lèi)型。當(dāng)我們走出國(guó)門(mén)，將資產(chǎn)進(jìn)行海外配置時(shí)，房產(chǎn)仍然是投資組合中不可或缺的一部分。但美國(guó)的房產(chǎn)和中國(guó)的房產(chǎn)無(wú)論從投資方式，風(fēng)險(xiǎn)程度，地產(chǎn)類(lèi)型，市場(chǎng)監(jiān)管，預(yù)期收益等，都相當(dāng)?shù)牟煌?。理解這些不同，對(duì)于正確營(yíng)造地產(chǎn)投資組合，降低風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。今天從風(fēng)險(xiǎn)和收益的角度講一講美國(guó)房產(chǎn)的四種主要投資類(lèi)型和其特點(diǎn)。

當(dāng)我們?cè)u(píng)估一個(gè)房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)時(shí)，往往會(huì)關(guān)注房產(chǎn)的用途，地理位置，預(yù)期收益這些因素，但理解投資的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)可以讓投資人更好地判斷投資是否適合自己的承受程度，是否合適自己的投資組合。

美國(guó)的專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)一般將地產(chǎn)分為四種投資類(lèi)型：core （核心）, core plus （核心附加）, value add（價(jià)值附加）和opportunistic （機(jī)會(huì)投資）。 你的地產(chǎn)組合里有可能四種都應(yīng)該擁有，也有可能只需要一兩種。這要看你對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受程度，你對(duì)資金流動(dòng)性的要求，以及你現(xiàn)有組合里的其它投資。

核心：這類(lèi)地產(chǎn)應(yīng)該是每個(gè)人地產(chǎn)投資組合里的基石。核心地產(chǎn)是指位于主要大都市城市中心的，有穩(wěn)定租戶的高質(zhì)量地產(chǎn)。這類(lèi)地產(chǎn)不需要大的裝修投入，收益主要依靠租戶的穩(wěn)定租金，風(fēng)險(xiǎn)很小。有些人將此類(lèi)地產(chǎn)比作高質(zhì)量企業(yè)債券，但預(yù)期收益要比債券高。舊金山市中心一座常年出租給星巴克這樣租客的地產(chǎn)就是一個(gè)很好的例子。核心地產(chǎn)的主要特點(diǎn)：

· 位于城市中心
· 很低的空租率
· 高就業(yè)
· 穩(wěn)定租戶
· 交錯(cuò)的租賃期
· 低杠桿 （借債率低）
· 流動(dòng)性好
· 預(yù)期收益一般為3%－7%

核心附加：這類(lèi)地產(chǎn)在很多方面和核心地產(chǎn)很相似，但因?yàn)橐粋€(gè)或兩個(gè)方面的不同而使風(fēng)險(xiǎn)程度加大。比如，地產(chǎn)不是在非常中心的位置，或者地產(chǎn)本身比較老化等。這類(lèi)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)要比第一種稍大，但回報(bào)也相對(duì)高一些。它的主要特點(diǎn)：

· 好的地理位置
· 低的空租率
· 高就業(yè)
· 穩(wěn)定租戶
· 租賃期限比較分散
· 可以通過(guò)價(jià)值的創(chuàng)造而提高租金
· 流動(dòng)性好
· 預(yù)期收益一般為6%－10%

價(jià)值附加：這類(lèi)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期收益都要比前兩種高。它主要是將某種商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行整修，然后在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候進(jìn)行出售。它主要依靠地產(chǎn)的升值，而不是現(xiàn)金流來(lái)取得回報(bào)。比如，將一個(gè)剛剛失去了最大租戶的購(gòu)物中心進(jìn)行全面整修，將原來(lái)的租戶空間整合成三個(gè)部分，重新招商。這類(lèi)地產(chǎn)的主要特點(diǎn)：

· 在一個(gè)租金上漲的中心地區(qū)整修一個(gè)破舊地產(chǎn)
· 有升值潛力的市場(chǎng)或是一個(gè)市場(chǎng)里有升值潛力的地產(chǎn)
· 需要整修
· 低空租率
· 高杠桿率
· 投資期限相對(duì)比較長(zhǎng)
· 預(yù)期收益率一般10%－16%

機(jī)會(huì)投資：這類(lèi)投資的風(fēng)險(xiǎn)最大，但回報(bào)也最高，往往需要非常大規(guī)模的整修，或者是平地上建造新的地產(chǎn)。比如，將一個(gè)廢棄的學(xué)校改造成一個(gè)購(gòu)物中心就屬于這種投資。購(gòu)買(mǎi)一塊舊的停車(chē)場(chǎng)，建造一座公寓樓也屬于這種投資。其實(shí)，一個(gè)典型的EB5類(lèi)投資項(xiàng)目就屬于該類(lèi)投資。但可惜的是，EB5投資人并不能參與到收益的分享。 這類(lèi)投資的主要特點(diǎn)：

· 需要大規(guī)模整修或者完全重新修建
· 高杠桿率
· 空租率不高，或者在降
· 投資期限長(zhǎng)
· 前期沒(méi)有現(xiàn)金流，回報(bào)依靠地產(chǎn)升值
· 預(yù)期收益率一般16%－25%

理解你面對(duì)的投資機(jī)會(huì)的類(lèi)型和風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，以及你自己的投資要求，是進(jìn)行正確決策的第一步。無(wú)論是上述何種投資，在何時(shí)進(jìn)行投資對(duì)于最終的回報(bào)率也至關(guān)重要。我們以后會(huì)談到美國(guó)的地產(chǎn)周期如何運(yùn)作，如何判斷和抓住最好投資時(shí)機(jī)。